分譲マンションの募集賃料（㎡単価）で見ると、東京都は2016年の3,177円／㎡から2025年には4,544円／㎡（+43.0%）へ上昇しました。コロナ期に一度鈍化した後、2023年以降に再び加速し、2026年9月には調査開始以来初めて5,000円台に達しています。
このページの主系列は東京カンテイ「分譲マンション賃料」です。対象は「分譲マンションが賃貸に出された事例」の募集賃料で、賃貸アパートや賃貸専用マンションは含みません。品質調整（ヘドニック）はされていないため、新築・築浅や都心の高額事例が増えると平均が押し上がります。その点は本文の注意点で補足しています。
実線が年平均の実績（2016〜2025年）、◇が2026年9月の月次値、破線が2030年までの予測です。単位は切り替えられます。点に触れると値が表示されます。
予測の線について： MUFGの予測は「2030年までに+11%」という5年間の合計のみで、年ごとの数値は公表されていません。そのため破線は2025年実績から2030年の到達点へ引いた目安の直線です。またMUFGの予測はアットホーム指数ベースであり、カンテイの円／㎡平均にそのまま当てはまるものではありません。下の「円換算」はカンテイ2025年平均に+11%を適用した当方試算です。
東京カンテイ「分譲マンション賃料（年間版）」2025年版（2026年1月15日公表）に一貫して再掲された年平均。2026年の年平均は未公表です。
| 年 | 東京都（円／㎡・月） | 前年比 | 東京23区（円／㎡・月） | 前年比 | 東京都・平均築年数 |
|---|
参考（月次・年平均ではない）：2026年9月は東京都 5,025円／㎡（前年同月比+8.9%）、東京23区 5,215円／㎡（同+8.4%）。2026年1〜9月の東京都は4,831〜5,025円／㎡、23区は5,041〜5,215円／㎡で推移しました。目安の月額換算（2025年平均）：東京都70㎡で約31.8万円、23区70㎡で約33.1万円、23区25㎡で約11.8万円。前年比の一部は掲載値からの計算値です（2020年東京都は公表値+5.2%に対し計算では+5.3%と0.1ポイントの丸め差があります）。
各機関が挙げる要因は、大きく「供給が増えにくい」「買う代わりに借りる人が増えた」「コストが上がった」に集約されます。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 供給の抑制・着工減 | 新設住宅着工戸数は長期的に減少。建築資材・エネルギーコスト高騰、人手不足・人件費上昇、円安、働き方改革が建築費を押し上げています（内閣府 2025年9月／財務省）。MUFGの建築費調査では96%が上昇継続を見込んでいます。 |
| 住宅価格高騰 → 賃貸需要シフト | 分譲価格の高騰と住宅ローン金利の上昇で購入マインドが低下し、賃貸需要が高まりました（内閣府／日本総研 2025年12月）。LIFULLは2025年に既築物件でも募集時の値上げが活発化し、ストック全体で賃料改定が進んだとしています。 |
| 人口流入・世帯増 | 賃貸契約機会の多い20〜30代の転入超過数が東京都で高水準（日本総研）。外国人賃借需要の回復・増加も指摘されています（MUFG賃貸住宅市場調査 2025年度）。 |
| コスト転嫁・賃金／物価 | 建設・管理コスト、固定資産税・都市計画税、修繕費、金利負担など賃貸経営コストが増大。定期借家契約の増加も改定を容易にしました（LIFULL／日本総研）。 |
| 投資・短期売買 | 2024年1〜6月に保存登記された新築マンションのうち、1年以内に移転登記された短期売買の割合は東京23区で9.3%と高水準で、住宅価格上昇が家賃を押し上げた可能性が指摘されています（日本総研）。 |
「募集家賃」と「今払っている家賃」は別物です。 ここで見ているのは新規募集（フロー）の賃料で、居住中の家賃（ストック）より速く上がります。東京都区部CPI「民営家賃」は2025年12月で前年同月比 +2.0%（SUUMO記事による）、全国のCPI家賃は2025年上期で前年比 +0.3%にとどまります（日本総研）。LIFULLでも掲載賃料と、需要側の希望水準である反響賃料との乖離が拡大しています。
年率換算で約 +2.1%／年。2023〜2025年の急騰ペースよりは緩やかです。カンテイの2025年平均（23区 4,723円／㎡）に機械的に当てはめた当方試算では、2030年に約 5,243円／㎡、25㎡換算で月 約11.8万円 → 約13.1万円となります。
内閣府「今週の指標 No.1386」（2025年9月26日）は、2024年度の募集家賃の上昇率が今後も続くと仮定して機械的に延伸すると、2030年1月に2020年の 1.3倍（CPI民営家賃相当では1.1倍）になると試算しています。これは仮定に基づくシナリオであり、MUFGの+11%（2025→2030年）よりかなり強い前提です。またLIFULL HOME'S総研（2026年1月15日）は数値なしで「賃料の上昇局面は2026年も継続するものと想定」としています。
| エリア・タイプ | 2024年12月 | 2025年12月 | 1年間の上昇率 |
|---|---|---|---|
| 東京23区・シングル向き | 103,914円 | 121,270円 | +16.7% |
| 東京23区・ファミリー向き | 217,709円 | 248,669円 | +14.2% |
| 東京都下（全体） | — | — | +6.6%（前年 +2.6%） |
LIFULLの掲載賃料は成約・契約賃料ではなく募集時の提示賃料で、マンション・アパートを含みます。他系列より上昇率が大きい点にご注意ください。参考（2025年10月）：23区シングル向き 119,004円（前年同月比+15.8%）、23区ファミリー向き 242,781円（同+14.3%）、東京都下シングル向き 66,381円（同+6.6%）、東京都下ファミリー向き 111,332円（同+11.5%）。